Las alzas serán también moderadas en el alquiler. Las compraventas caerán un 11%. Aunque el mercado de la vivienda es conocido por la tendencia alcista que mantiene en términos generales, ya que la mayor parte de los años se acaban traduciendo en subidas de precios y ventas bastante consistentes, el inmobiliario también es famoso por sufrir desplomes que dejan una huella muy duradera, como es el caso de la crisis de 2008, de la que algunas ciudades todavía no se han recuperado.

Sin embargo, a tenor de los más de veinte expertos y operadores del sector inmobiliario consultados, 2023 no será ni lo uno ni lo otro sino, muy probablemente, un aterrizaje suave. En concreto, apuestan por una cierta ralentización del mercado inmobiliario con un mínimo incremento de los precios, y una no muy intensa contracción de las transacciones, debido a que la subida de los tipos de interés y el consiguiente encarecimiento de las nuevas hipotecas han desanimado a muchos posibles compradores, al tiempo que la inflación ha supuesto una gran merma del poder adquisitivo que limita cualquier inversión.

Sin embargo, también hay que tener en cuenta que el mercado todavía tiene una gran inercia derivada de la fase anterior, cuando se vio estimulado por la intensa creación de empleo indefinido, la demanda embalsada y un insuficiente stock de obra nueva.

Además, este frenazo no es generalizado, ya que la demanda expulsada del mercado de compraventa se ha desplazado hacia el alquiler, mientras que el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en propiedad seguirá impulsando el inmobiliario en las grandes ciudades, donde los pisos se están convirtiendo en uno de los principales activos refugio frente a la inflación.

En concreto, los expertos observan una cierta moderación en los precios de la vivienda en la segunda mitad de este año y prevén que estas cifras se sigan ralentizando el próximo ejercicio, donde se registrará un avance menor, en torno al 1% anual, si bien algunos de los expertos consultados sí prevén un leve retroceso. Sin embargo, aunque la crisis y la subida de tipos supongan un freno para la economía en general, hay varios elementos que contribuyen a apuntalar el inmobiliario, como son "la influencia del atractivo de la vivienda como inversión frente a la inflación y la actual situación de los mercados financieros", explica Teresa Marzo, CEO de Elix.

Y, aunque el encarecimiento de los costes de financiación puede ser una gran barrera de entrada para aquellos que apenas disponen de capital para la entrada, la moderación en los precios puede suponer un estímulo para aquellos que cuentan con un cierto capital disponible y apenas requieren financiación bancaria. Además, hay varios elementos que van a amortiguar el impacto de la crisis sobre los precios, ya que "sigue existiendo una fuerte demanda de vivienda que, al no poder ser satisfecha por una oferta limitada por el suelo disponible, seguirá impulsando la compraventa de viviendas y su precio, especialmente de obra nueva", explica Alberto Muñoz, CEO de Inmobiliaria Espacio.

De hecho, los precios de la obra nueva se verán impulsados por el aumento de los costes de los materiales de construcción y la disminución en los nuevos visados, que ya se empieza a producir en la mayor parte de las provincias. Sin embargo, sí se notará un cierto deterioro del mercado en cuanto a las transacciones, debido a la pérdida de poder adquisitivo y al endurecimiento de las condiciones financieras, que dispara los costes de las hipotecas.