Los contribuyentes tienen ahora dos opciones para calcular la base imponible del tributo: la ganancia real obtenida o un método objetivo, parecido al sistema anterior, en el que el valor catastral del terreno se multiplica por unos nuevos coeficientes que varían en función de los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta su transmisión. Los ayuntamientos podrán rebajar estos coeficientes, pero mientras no adapten sus ordenanzas fiscales a la nueva norma —tienen seis meses— deberán aplicar los topes máximos que ha fijado el Ministerio de Hacienda.

Así lo señala la norma publicada este martes en el Boletín Oficial del Estado (BOE) que reforma el impuesto: “Los ayuntamientos que tengan establecido el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana [el nombre oficial del impuesto de plusvalía] deberán modificar, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, sus respectivas ordenanzas fiscales para adecuarlas a lo dispuesto en el mismo”. Y añade: “Hasta que entre en vigor la modificación (…) resultará de aplicación lo dispuesto en este real decreto-ley, tomándose, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos”.

Los nuevos coeficientes que ha fijado Hacienda son techos máximos que los municipios pueden modular y que serán revisados cada año para reflejar la evolución del mercado, previsiblemente a través de los Presupuestos Generales del Estado. En líneas generales, son más elevados que los coeficientes anteriores para las compras más recientes y más bajos para las más antiguas, en especial para aquellas operaciones realizadas durante la crisis financiera: a quienes revendan ahora una vivienda comprada entre 2008 y 2011 se les aplicará el menor factor de la tabla.

También se gravarán las operaciones de menos de un año, que pueden tener naturaleza más especulativa y hasta ahora estaban exentas. Y se permitirá a los ayuntamientos rebajar el valor catastral del suelo hasta un 15% únicamente para este tributo. La reforma llega después que el Constitucional tumbara, en un fallo del pasado 26 de octubre, el sistema para calcular la base imponible del tributo. La plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava la revalorización del suelo en las transmisiones de inmuebles y hasta ahora solo se podía calcular a través de un sistema objetivo que multiplicaba el valor catastral del terreno por unos coeficientes, que variaban según los años transcurridos desde la compra de la vivienda hasta su transmisión. Un esquema que presumía un incremento constante de precios y cuya limitación quedó en evidencia con la crisis financiera de 2008 y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

El Constitucional ya había establecido en dos fallos anteriores, de 2017 y 2019, que el sistema no reflejaba la evolución del mercado y que no se podía exigir la plusvalía a quienes hubieran cerrado la transmisión con pérdidas ―que ahora la nueva norma pone negro sobre blanco― o hubiesen obtenido un beneficio inferior al importe del tributo. Pero el Gobierno, liderado por el PP antes y después por la coalición entre PSOE y Unidas Podemos, no reformó el impuesto. Hasta que el fallo del 26 de octubre no le dejó más margen. Esta última sentencia declara inconstitucional que la base imponible solo se pueda determinar a través de un sistema objetivo que no refleja la verdadera evolución del mercado, impidiendo, en la práctica, su exigibilidad.

La sentencia del Constitucional aún no se ha publicado, pero el borrador que se conoció la semana pasada cerró la puerta a toda reclamación —salvo que el impuesto estuviera recurrido antes del fallo—, evitando así una avalancha de reclamaciones. Esto no quita que para todas las compraventas, donaciones y herencias que se han venido produciendo desde la fecha del fallo hasta este miércoles, cuando entra en vigor la nueva norma, no se ha podido calcular ni cobrar el tributo, que supone una importante fuente de ingresos para los ayuntamientos. Se trata del segundo gravamen local que más ingresos aporta a los consistorios, solo por detrás del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI): unos 2.500 millones anuales antes de que la pandemia afectara a la recaudación.

Y puede que este vacío sea aún superior a las dos semanas que han pasado desde el fallo hasta la entrada en vigor de la norma, debido a que esta no tiene efecto retroactivo y a que la anterior es inconstitucional. “Todas las transmisiones realizadas antes de la entrada en vigor del real decreto-ley, y que todavía no hayan sido liquidadas, autoliquidadas, o declaradas, quedan huérfanas de normativa con la que calcular y exigir el impuesto a pagar”, interpreta el abogado del despacho Ático Jurídico José María Salcedo. Fuentes ministeriales confirman que decreto-ley solo despliega efectos a futuro. Por ello, Salcedo cree que el “limbo tributario” será mucho más amplio de lo anunciado por el Gobierno: “Supone la posibilidad de que todas las transmisiones que, a la fecha de entrada en vigor de esta última norma, no hayan sido liquidadas, autoliquidadas, o declaradas, pudieran quedar sin gravar”.