La entrada en vigor el pasado 1 de enero del Valor de Referencia (VRM) -que permite a la Administración elevar el valor de los inmuebles al calcular la base imponible de los impuestos-, ha provocado una guerra administrativa y judicial con grandes dudas jurídicas y técnicas sobre la aplicación de este sistema de tasación.

La situación es fruto de la nueva ley contra el fraude fiscal. El texto formaliza, en contra del criterio del Tribunal Supremo, que el Catastro establezca el valor de los inmuebles que sirve como base imponible a la hora calcular la liquidación de los impuestos. El Gobierno descarga así la tasación en el llamado Valor de Referencia, calculado por el Catastro a través de una serie de variables que permite a las Haciendas autonómicas superar el valor real de los inmuebles. En la mayoría de casos, el valor no se corresponde con el de la escritura y excede el verdadero precio de mercado del inmueble, por lo que exigen más impuestos.

La consolidación del Valor de Referencia como método para calcular la base imponible ha generado al menos 850 impugnaciones por parte de los contribuyentes en lo que va de año. En algunos casos, este periódico ha podido comprobar cómo el cálculo permite valorar el inmueble a más del doble del precio de escritura.

Entre los asuntos que se encuentran ahora mismo impugnados está la compraventa de un piso por 600.000 euros con un Valor de Referencia de 1,2 millones de euros. Otro caso es el de un contribuyente que adquirió una vivienda por 300.000 euros y que la Administración se lo valoró en un millón de euros. De media, los valores impugnados superan en más de un 20% el precio real del inmueble. Otro de los casos es la compra de un piso escriturado por 195.000 euros con un Valor de Referencia fijado por la Administración de 217.000 euros.

Este último asunto, que afecta a un contribuyente de Islas Baleares, muestra que el sistema no solo lleva a tributar sobre la diferencia, sino que también implica cambios de tramos o de tipos. En este caso, al ser su vivienda habitual, hasta los 200.000 euros se podría aplicar un Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del 5%. Sin embargo, al superar el Valor de Referencia esos 200.000 euros, la Hacienda balear exige un TPO del 8%. Hacienda incluso exige tributar con el Valor de Referencia, pese a comprar con precio fijado en subasta judicial. Tributos establece el VRM para inmuebles adquiridos en un proceso concursal, en el que el juez es quien autoriza la operación y el precio.

El Valor de Referencia genera varias dudas legales. "Este nuevo sistema de determinación objetiva de la base imponible puede resultar inconstitucional, contrario al principio de capacidad económica, y seguramente también se vulnera el principio de reserva de ley para la determinación base imponible", explica el fiscalista Alejandro del Campo, socio de DMS Legal Intelligence, que tiene varios casos impugnados en su despacho. A su juicio, el sistema "va a crear distorsiones en el mercado inmobiliario", y avisa que "los compradores pedirán rebajas del precio porque de entrada tendrán que pagar más por comprar".

La situación afecta también al cálculo de la base imponible del Patrimonio y del nuevo impuesto a las grandes fortunas que anunció la semana pasada el Ministerio de Hacienda. El VRM se tiene cuenta como base imponible para el Impuesto de Patrimonio, pero solo para inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022. Para esa adquisición se ha tenido que tributar sobre el VRM en Transmisiones o en Sucesiones y Donaciones. Es decir, para inmuebles adquiridos antes de este año se sigue tomando para Patrimonio -y supuestamente también para el nuevo "impuesto de solidaridad"- el mayor valor entre el catastral, el precio de compra o herencia, o si Hacienda revisó el valor, el valor comprobado si no se impugna.