El precio de la vivienda ha subido con extrema intensidad en la zona euro en los últimos trimestres. La tendencia del mercado de la vivienda en la zona euro desde 2013 es de un estable crecimiento del precio. Un entorno de tipos bajos y, por tanto, de tasas hipotecarias bajas, ha ayudado, en parte, a sostener en los últimos años la subida del metro cuadrado. Pero el escenario que dibuja la deteriorada situación económica puede provocar un cambio radical del statu quo en el corto-medio plazo que dibuja un mercado inmobiliario de características opuestas al que hay en estos momentos.

Así lo asegura el Banco Central Europeo que, en un informe publicado ayer, establece una relación directa, para el total de la zona euro, entre el incremento de las tasas hipotecarias y el desarrollo tanto de los precios como de la inversión inmobiliaria, entendida no sólo como la inversión institucional, sino también como la compra por parte de particulares. En otras palabras, los tipos tendrán una influencia directa en las operaciones de compraventa de vivienda, que en el caso español ha alcanzado un gran dinamismo en la primera mitad del año, hasta tal punto que ha marcado máximos en 15 años.

Además, si el efecto en precios y operaciones se produce en un entorno como el actual, de tipos de interés bajos, con un euribor que hasta hace unos meses estaba en negativo, este es aún mayor: en este contexto, los precios descenderían un 9%, mientras que la inversión cedería un 15%, ambos en un plazo de dos años. En el caso de la inversión, ni siquiera el Covid provocó una caída similar. En el momento más bajo, durante el verano de 2020, su caída fue del 14%.

Curiosamente, en el escenario descrito de tipos bajos, la primera reacción en el mercado inmobiliario sería a la inversa: en el caso del precio, durante los tres primeros trimestres tras la subida de tipos habría una tímida subida, nunca por encima del 1%. Pasados dos años, alcanzaría el citado -9%, y se recuperaría de manera leve para el tercer año, al situarse en el entorno del -5%. Respecto a la inversión en vivienda, la subida durante los primeros trimestres sería más notoria, de hasta casi el 5%. Tocaría el suelo del -15% en el segundo año y, para el final del tercero, se recuperaría en parte, hasta el -7%.

"Cuantas más bajas son las tasas, más sensible es el mercado a los cambios de las mismas, porque unas tasas bajas llevan a grandes efectos de descuento en precios y rentas futuras. Esta mayor sensibilidad a los precios de vivienda puede implicar una mayor sensibilidad en la inversión, ya que la rentabilidad es un impulsor importante para la misma y está afectada por los cambios de precio", explica el informe, realizado por tres analistas del BCE.

Volviendo al caso español, es posible que en los próximos meses veamos una influencia de la subida de tipos, aunque ya tuvo efectos incluso antes de que el Banco Central Europeo anunciara esta subida a finales de julio. Esto es debido a que las entidades bancarias, a la hora de fijar sus ofertas hipotecarias, ya habían ido descontando esta subida los meses previos, por lo que todas las tasas habían experimentado, previamente, una subida paulatina. Si las entidades ya descontaban esta subida, los compradores también contaban con ella: en el segundo trimestre del año, las compraventas inmobiliarias también crecieron porque se adelantaron muchas decisiones de compra para beneficiarse de la mejor oferta hipotecaria posible.

El informe contempla otro escenario, fuera del entorno de los tipos bajos. Aunque aquí también habría caídas destacadas en los dos ámbitos, sí que es cierto que son más moderadas, del 5% para el caso de los precios y del 9% para las operaciones, ambos en un plazo de dos años.