Los servicios de arrendamiento turístico de vivienda para uso vacacional, realizados por una persona física dedicada a tales operaciones, quedarían sujetos al IVA.

Condición de empresario

Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario.  Por lo tanto, quedaría sujeto al IVA el arrendamiento de una vivienda que realice en el ejercicio de su actividad, ya sea como vivienda habitual o como vivienda de temporada, a título oneroso y con carácter habitual u ocasional en el territorio de aplicación del impuesto.

No en vano, el IVA grava las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas dentro del ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional. Y, caso planteado, la persona física arrendadora tendría la condición de empresario o profesional a los efectos del IVA, considerándose las operaciones de arrendamiento de bienes y cesiones del uso o disfrute de bienes como prestaciones de servicios.

 Su posible exención

No obstante, están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero (art 91.uno.2. 2º LIVA).

Alquiler turístico versus servicios de hostelería

Por tanto, debe diferenciarse el alquiler turístico de los servicios de hostelería. En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.

Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración. 

No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera:

• Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Alquiler de una vivienda turística sin servicios de hospedaje a través de una plataforma online

 A la hora de determinar cómo tributan estas operaciones, es preciso analizar los servicios que presta la plataforma. Si la página web se limita a poner en contacto a inquilinos y a propietarios, siendo usted -propietario del apartamento– el que figurará como arrendador ante el inquilino, no existirán diferencias respecto a un alquiler "normal". Dado que se estará arrendando una vivienda a un particular, el alquiler estará exento de IVA y no deberá repercutir dicho impuesto por el arrendamiento.

Subarrendamiento. Pero si, según el contrato, la plataforma es la que realmente arrienda la vivienda y después la cede a los inquilinos, esa cesión posterior será un subarrendamiento.  En ese caso, usted, como propietario, deberá repercutir IVA en el arrendamiento al tipo del 21%, dado que su inquilino -la plataforma en este caso- ya no estará destinando el inmueble a vivienda, sino a un uso distinto -el subarrendamiento-.

Intermediación. En cualquier caso, esté atento a cómo está redactado el contrato. El IVA al 21% sólo se aplica si quien figura como arrendatario es la propia plataforma.  Por tanto, si usted cobra de la plataforma, pero ésta sólo hace de intermediaria en el pago y descuenta una parte del precio como comisión, no habrá subarrendamiento y el contrato no llevará IVA.

• Atención. En caso de que no se trate de un subarrendamiento y usted sea el que figure como arrendador frente a los turistas que van a residir en su vivienda, también debe tener en cuenta si usted va a prestar algún servicio que pueda calificarse como servicio de hostelería (por ejemplo, si usted o una empresa contratada por usted cambiará periódicamente la ropa de cama o de baño, si ofrecerá servicio de desayuno o cena, etc.).  En ese caso, el arrendamiento de la vivienda a los turistas estará sujeto a un IVA del 10% (es decir, el IVA aplicable a los servicios de hostelería). Además, usted deberá darse de alta en Hacienda en el epígrafe 685 ("Alojamientos turísticos extrahoteleros").

A estos efectos, tenga en cuenta que no son de hostelería (y, por tanto, no le obligarán a repercutir IVA):

• Los servicios de limpieza del apartamento y de cambio de ropa prestados a la entrada y a la salida de cada período de alquiler.
• La limpieza de las zonas comunes del edificio en el que esté la vivienda (portal, escaleras, etc.).
• Los servicios de asistencia y mantenimiento que deba prestar en caso de incidencias y eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, electrodomésticos…

No obstante, aunque los servicios que usted preste sí puedan considerarse como hoteleros, dispone de una alternativa para no tener que repercutir IVA al 10% ni darse de alta en el IAE: en lugar de ser usted el que contrate a una empresa de cáterin y/o de limpieza para que preste los servicios, que sean los turistas quienes lo hagan. Así el arrendamiento estará exento de IVA.  Eso sí, en ese caso, al no tratarse de un alquiler destinado a uso estable y permanente de vivienda, deberá consultar la normativa de su comunidad autónoma para ver cuánto se debe tributar por ITP (en general, será exigible un pequeño pago a cargo de los inquilinos).