Banca y Gobierno han negociado contra el reloj para poder llevar las ayudas a hipotecados vulnerables al Consejo de Ministros de hoy. Patronales y Ejecutivo han sellado un acuerdo que, a falta de los últimos flecos, mitigará el impacto de la continua y acelerada subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para tratar de frenar la escalada de la inflación. Entidades y el Ejecutivo han pactado un paquete de medidas que aliviará la carga hipotecaria a más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por la subida del euríbor, si bien están pendientes los últimos detalles.

Así, por un lado, se ampliará el actual Código de Buenas Prácticas para contener el impacto sobre las rentas bajas (menos de 25.200 euros que dediquen a la hipoteca la mitad de sus ingresos) y, por otro, establecerá un protocolo adicional para familias de rentas medias (hasta los 29.400 euros) que se puedan ver en riesgo de vulnerabilidad por el súbito incremento del euríbor. Por su parte, las medidas encima de la mesa también recogen la extensión del plazo de las hipotecas, además de la facilitar la amortización anticipada y el cambio a préstamos a tipo fijo.

El escollo final estaba en definir el colectivo considerado como vulnerable y que determina el nivel de alcance de las medidas de ayuda. Mientras los bancos defendían acotar el perímetro para evitar verse obligados a dotar provisiones millonarias, el Ejecutivo era partidario de abrir más el abanico de posibles beneficiados.

En el acuerdo, enmarcado en una ampliación del Código de Buenas Prácticas hipotecario de 2012, se permite que los hogares con renta inferior a 25.200 euros al año, es decir, tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem), que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca, pero no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario, puedan acogerse a dicho Código. Así podrán solicitar una carencia de pagos del principal de cinco años y a un tipo de interés menor que el actual (pasa de +0,25% al -0,10% en este periodo). Asimismo, se ampliará a dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, en caso necesario.

Los hogares con renta inferior a 25.200 euros al año que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca pero que no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario podrán acogerse al Código con una carencia de dos años, al mismo tipo de interés bonificado durante la carencia y con un alargamiento del plazo de hasta siete años.

Hasta ahora, el Código de Buenas Prácticas, aprobado en 2012 y al que están adheridas la mayor parte de las entidades financieras, recogía como requisito para ser considerado como vulnerable contar con unos ingresos mensuales que no superen tres veces el Iprem (lo que supone 24.300 euros en este momento y 25.200 euros a partir de enero del próximo año). También, haber sufrido una alteración significativa de la situación económica o familiar en los cuatro años anteriores y que la cuota de la hipoteca suponga el 50% o más de los ingresos netos familiares. En ese sentido, el Ejecutivo ha buscado rebajar los dos últimos requisitos, ya que considera que estaban dirigidos a la situación de la pasada crisis y no al contexto actual.

A modo de ejemplo, el Ministerio ha señalado que la aplicación de estas medidas permitirá que una familia con una hipoteca tipo de 120.000 euros y una cuota mensual de 524 euros tras la revisión de tipos de interés vea reducida su cuota durante el periodo de carencia de 5 años en más de un 50%, hasta los 246 euros.

En paralelo, el acuerdo incluye también medidas de alivio para facilitar a deudores de rentas medias la adaptación al nuevo entorno de tipos, evitando "que lleguen a niveles de esfuerzo hipotecario excesivos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca", en palabras del Ejecutivo. Podrán beneficiarse de estas medidas los hogares con renta inferior a 29.400 euros anuales (tres veces y media el IPREM) e hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022 que tengan una carga hipotecaria superior al 30% de su renta y que haya subido, al menos, un 20%.

Las entidades financieras deberán ofrecer a todos estos casos la posibilidad de congelación durante 12 meses de la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta siete años. Asimismo, Economía ha comunicado que se reducirán todavía más los gastos y comisiones para facilitar el cambio de tipo variable a tipo fijo y se eliminarán durante todo 2023 las comisiones por amortización anticipada y cambio de hipoteca de tipo variable a fijo.

Banca y Gobierno llevaban varios meses negociando para aliviar el impacto de la rápida subida del euríbor, que ha pasado de estar en -0,4% en febrero al 2,7% actual. A pesar de que ambas partes transmitían la buena predisposición por llegar a una entente, la recta final se ha demorado. El Ejecutivo llevará hoy la propuesta al Consejo de Ministros y que las medidas entren en vigor a partir del 1 de enero de 2023, cuando se espera que las cuotas hipotecarias empiecen a experimentar una subida relevante. Más allá del acuerdo entre ambas partes, los bancos podrán realizar ofertas adicionales a sus clientes atendiendo a cada caso.

Los dos Códigos de Buenas Prácticas serán de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras, que estarán obligadas a cumplirlos una vez suscritos. En caso de transmisión del crédito a un tercero, las entidades bancarias deberán garantizar la protección de este catálogo de medidas en caso de transmisión del crédito a un tercero. Las entidades financieras podrán adherirse a los Códigos de forma inmediata y el objetivo es que el conjunto de medidas adoptado esté disponible a partir del 1 de enero de 2023.

Los préstamos hipotecarios formalizados en los últimos cinco años son los que más preocupan tanto al Gobierno como al Banco de España y los propios bancos, porque se encuentran todavía en el periodo inicial de amortización, cuando la carga de intereses es mayor. Por ello son las que más van a sufrir la subida de los tipos, poniendo a prueba la capacidad de pago de muchas familias.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre 2016 y 2021 se firmaron un millón y medio de hipotecas a tipo variable, aunque el número de afectados por la acelerada subida de los tipos de interés será sensiblemente inferior. No obstante, los bancos han recalcado que no se producirá una avalancha de impagos ni de familias afectadas.